Ecopark: Phối cảnh tổng thể toàn khu

Khu đô thị Ecopark

2 Replies

1. Vị trí

2. Chủ đầu tư:

Vihajico: Cty CP đầu tư và phát triển đô thị Việt Hưng

3. Năm bắt đầu xây dựng

2009

4. Năm hoàn thành

Khu đô thị được chia làm 9 giai đoạn phát triển, đang thực hiện giai đoạn 1 với sản phẩm là biệt thự đơn và song lập, căn hộ chung cư trung và cao tầng.

(Chưa tìm được kế hoạch / tiến độ hoàn thành toàn bộ 9 giai đoạn từ các thông tin đã công bố)

5. Quy hoạch tổng mặt bằng

Quy mô khi hoàn thành của khu đô thị Ecopark là 500ha, có thể so sánh với diện tích quận Hoàn Kiếm để thấy quy mô không nhỏ của khu này.

Vị trí của Ecopark về mặt hành chính thuộc về tỉnh Hưng Yên nhưng khoảng cách tới trung tâm Hà Nội cũng không quá xa, tuy nhiên trở ngại trước mắt vẫn là sông Hồng với khá ít cầu bắc từ phía Hà Nội sang. Sơ đồ giao thông do CĐT vạch ra, các con đường hoặc đang xây dựng, hoặc có kế hoạch được xây dựng:

Ecopark: Vị trí và đường tiếp cận từ Hà Nội
Ecopark: Vị trí và đường tiếp cận từ Hà Nội

Quy hoạch xây dựng Hà Nội 2030 – 2050 đang được lập cho thấy Hà Nội sẽ phát triển nhiều về hướng Tây với chùm đô thị vệ tinh. Trong Quy hoạch này không thấy đề cập tới khu Ecopark. Tuy nhiên, quy hoạch này hiện vẫn trong giai đoạn chuẩn bị và còn thay đổi.
Có lẽ do quy mô quá lớn của Ecopark nên CĐT phải phân kỳ đầu tư ra làm 9 giai đoạn. Đây cũng là một điểm đáng lưu ý cho bất cứ ai định về đây định cư. Cụ thể là với quy mô một quận, khu đô thị phải có đầy đủ các hạ tầng kỹ thuật và xã hội như điện, nước, chợ, trường học, y tế v.v. Theo như tổng mặt bằng quy hoạch giai đoạn 1 là 2 khu biệt thự và một khu chung cư trung, cao tầng. Rất nhiều công trình hạ tầng thiết yếu kể trên chưa có lịch trình đầu tư xây dựng cụ thể. Đây là một điểm bấp bênh cho cư dân nếu thực sự định cư tại đây sau khi giai đoạn 1 hoàn thành.
Phân kỳ xây dựng theo thông tin của CĐT:
Giai đoạn 1: Phát triển Khu bờ Bắc sông Bắc Hưng Hải
Giai đoạn 2: Phát triển Khu phố cổ
Giai đoạn 3: Phát triển Khu biệt thự ven kênh
Giai đoạn 4: Xây dựng khu thương mại trung tâm và khu nhà ở cao tầng
Giai đoạn 5: Phát triển khu trung tâm gồm các công trình hỗn hợp và loại hình nhà ở SOHO chưa từng có ở Việt Nam
Giai đoạn 6: Phát triển loại hình nhà ở ven kênh
Giai đoạn 7: Phát triển khu thương mại trung tâm với các tòa tháp, kết hợp hài hòa giữa sự nhộn nhịp phố phường và cây xanh, mặt nước
Giai đoạn 8: Phát triển Khu biệt thự và các hạng mục hành chính công cộng
Giai đoạn 9: Phát triển Khu thể thao, giáo dục cao cấp
Ecopark: Phối cảnh tổng thể toàn khu

Ecopark: Phối cảnh tổng thể toàn khu

Vẫn biết rằng phát triển đô thị hiện đại không chia thành các trung tâm có chức năng tách bạch mà bản thân mỗi khu đã có các công trình hạ tầng phục vụ cho mình, tuy nhiên, cách phân chia giai đoạn và đánh số ở đây dễ làm khách liên tưởng đến các giai đoạn sẽ được thực hiện tuần tự, sẽ dẫn đến thắc mắc các giai đoạn xây dưng  từ 2-8 sẽ để con em họ học ở đâu? (GĐ 1 có khu trường học nhưng không thể đủ cho các khu kia khi đã phát triển về sau). Hoặc không thấy hạng mục bệnh viện ở giai đoạn nào? Cần nhớ là quy mô của khu Ecopark tương đương một quận nội thành Hà Nội, dù mật độ thấp hơn thì nhu cầu hạ tầng vẫn không thể lược bỏ các hạng mục cơ bản như trường học, bệnh viện. Đặc biệt khu vực này khá xa trung tâm Hà Nội, xung quanh phần lớn vẫn là đất nông nghiệp.
Hiện nay CĐT mới đang xây dựng và chào bán GĐ 1 nên mới chỉ cung cấp thiết kế của giai đoạn này, vậy nên bài đánh giá này sẽ tập trung vào khu vực này.
Giai đoạn 1 có 3 khu đang được chào bán: khu chung cư cao tầng Rừng Cọ, khu biệt thự đơn lập và song lập Vườn Tùng, Vườn Mai ngoài ra còn các khu khác, cụ thể:
1. Khu VPĐH & bán hàng
2. Khu nhà phố
3. Khu trường học
4. Khu Rừng Cọ (đang bán)
5. Khu Vườn Tùng (đang bán)
6. Khu thương mại cao tầng
7. Khu hỗn hợp cao tầng
8. Khu nhà ở cao tầng
9. Khu nhà ở cao tầng
10. Khu nhà phố
11. Khu biệt thự Vườn Mai (đang bán)
12. Khu nhà ở thấp tầng
13. Trạm cung cấp nước sạch
14. Trạm xử lý nước thải
Ecopark: Giai đoạn I

Ecopark: Giai đoạn I

Giai đoạn 1 trong tổng thể khu Ecopark là một khu biệt lập bên này sông Bắc Hưng Hải, về sau sẽ nối với cả khu hoàn chỉnh bằng các cầu. Khu đất trải dài theo phương từ Đông sang Tây nên các tòa nhà bố trí dọc tuyến sẽ có mặt dài xoay hướng Bắc – Nam, có lợi cho việc chống nắng các tòa nhà. Riêng các khu biệt thự do có mặt bằng gần như hình vuông nên việc tận dụng hướng tốt Bắc Nam phải xem xét cụ thể trên từng ô đất kết hợp với thiết kế của biệt thự (xem bên dưới). Nếu chỉ xét riêng trong khu GĐ1 thì trục trung tâm đi qua khu 6,7,9. Các khu đang bán sẽ tính lợi thế gần trung tâm dựa trên khoảng cách tới trục này. Bản thân trục này lại kết nối với bên ngoài và phần còn lại của Ecopark nên tính chất trung tâm của nó vừa có tính cục bộ, vừa có tính toàn khu.
Ecopark: Phân lô khu vườn tùng

Ecopark: Phân lô khu vườn tùng

Ecopark: Phân lô khu vườn mai

Ecopark: Phân lô khu vườn mai

5.1. Liên hệ với các trung tâm

Toàn bộ khu Ecopark hiện còn khá biệt lập, kết nối với các trung tâm hiện có của Hà Nội, Hưng Yên vẫn chưa thật thuận lợi trong thời điểm này.

Liên hệ riêng trong khu Giai đoạn 1 đã nêu bên trên, với trục trung tâm là khu 6,7,9.

5.2. Mật độ xây dựng

Không có con số mật độ được công bố nhưng trên mặt bằng tổng thể cho thấy đây là một khu đô thị có mật độ xây dựng thấp (nếu CĐT tuân thủ nghiêm túc thiết kế được duyệt!) với rất nhiều diện tích cho mặt nước và cây xanh.

5.3. Công trình công cộng

Toàn khu do chưa đủ tài liệu (có thể CĐT chưa công bố do mục đích bán hàng từng giai đoạn) nên không thể kết luận chính xác. Chỉ có một lưu ý là không thấy CĐT đề cập cụ thể đến các tiện ích như trường học (các cấp) và bệnh viện. Đây là một khu đô thị có quy mô như một quận của thành phố.

5.4. Đường, cấp điện, nước

Do phát triển trên đất chưa có hạ tầng nên sẽ được phát triển mới, đồng bộ.

5.5. Môi trường: công viên – cây xanh, mặt nước, thu gom rác, thoát nước

Toàn khu khi đã hoàn thiện sẽ là một môi trường sống lý tưởng (nếu xây đúng như thiết kế) do có diện tích cây xanh, mặt nước lớn, mật độ xây dựng thấp.

6. Thiết kế các tòa nhà

Tài liệu bán hàng cung cấp bản vẽ rất thiếu, mang nhiều tính minh họa chứ không phải bản vẽ kỹ thuật (thiếu kích thước, thiếu nhiều bản vẽ các tầng của khu chung cư).

Khu chung cư cao tầng Rừng Cọ được thiết kế dạng nhiều ‘nhà điểm’ nối thành chuỗi. Mỗi tầng chỉ gồm 6 căn hộ bám vào lõi giao thông đứng theo kiểu ‘cánh quạt’. Đây là một hình thức mặt bằng kinh điển được giảng dạy trong các trường kiến trúc. Điểm mạnh là các căn hộ rất thoáng, sáng. Nhược điểm là hình thức tòa nhà khá tẻ nhạt. Với người chú trọng đến không gian sống cho chính mình thì đây là một thiết kế phù hợp.

Khu biệt thự chỉ có hai mẫu thiết kế, biệt thự đơn lập và biệt thự song lập (kiểu bổ đôi căn biệt thự ra cho hai hộ). Thiết kế các biệt thự giản dị, khá đẹp. Tuy nhiên, việc cả khu hàng trăm biệt thự xây cùng một mẫu có thể sẽ không làm vừa lòng những người cá tính cũng như đáp ứng nhu cầu của thị trường. Thường thì với một khu biệt thự thế này nên có vài mẫu to-vừa – nhỏ với lô đất rộng hẹp khác nhau để cho khách được lựa chọn. Điều này cũng làm cho thiết kế đô thị thêm sinh động, không bị tẻ nhạt.

6.1. Mặt bằng tầng

Mặt bằng tầng khu chung cư Rừng cọ do CĐT cung cấp trên trang web bán hàng khá sơ sài, không có mặt bằng ghép các đơn nguyên, mặt bằng khối đế (Kiểm tra thêm tại nơi giới thiệu, bán hàng trực tiếp?) Theo các thông tin trên trang web:

Khu Rừng Cọ gồm các tòa chung cư cao từ 19-25 tầng với 3 loại căn hộ điển hình mỗi tầng. Tầng trên cùng các tòa nhà là các căn penthouse và skyvilla thông tầng, rộng ~150m2 với gói nội thất bán kèm (không có mặt bằng để phân tích, đánh giá thiết kế)

Rừng Cọ: mặt bằng tổng thể

Rừng Cọ: mặt bằng tổng thể

Rừng cọ: mặt bằng tầng điển hình

Rừng cọ: mặt bằng tầng điển hình

Các đơn nguyên được ghép đôi hay ghép ba lại thành 3 cụm 3 đơn nguyên và 2 cụm 2 đơn nguyên. Mặt bằng tầng điển hình mỗi đơn nguyên có thể mô tả nôm na gồm 2 nửa, nửa phía Bắc và nửa phía Nam là bản sao của nửa kia được quay đi 180 độ. Cách thiết kế này giúp không căn hộ nào có phòng ngủ bị bí. Tuy vậy, các căn giống nhau nhưng ở vị trí khác nhau vẫn có giá trị khác nhau. Ví dụ căn loại B bên cánh Bắc cùng có diện tích, số phòng và số mặt thoáng với căn bên cánh Nam nhưng căn bên cánh Nam có hai phòng ngủ có diện tường hướng Tây lớn nên sẽ nóng hơn. Tương tự thì căn loại A cánh Bắc tốt hơn căn loại A cánh Nam. Ngược lại, căn loại C bên cánh Bắc lại xấu hơn căn cùng loại ở cánh Nam. Căn nào xấu nếu thuộc đơn nguyên giữa hoặc đơn nguyên phía Đông sẽ được giảm bớt độ xấu do được đơn nguyên phía Tây đổ bóng che nắng. Ưu điểm có thể kể đến của căn hộ cánh phía Nam là có tầm nhìn xuống khu Ecopark, so với cánh phía Bắc sẽ nhìn ra ngoài khu, cũng là đất nông nghiệp xanh tươi.

Ghi chú: mặt bằng tầng và mặt bằng căn hộ của khu Ecopark- Rừng Cọ đều không ghi ký hiệu hướng. Bài đánh giá đã dựa vào phối cảnh và mặt bằng tổng thể để nội suy ra hướng đặt mặt bằng tầng như trên. Các đánh giá này sẽ không còn đúng nếu hướng xoay đi đến 90 độ.

6.2. Kết cấu

Không có mặt bằng kết cấu nhưng có thể suy đoán dựa trên mặt bằng căn hộ là các đơn nguyên chung cư không sử dụng kết cấu lưới cột truyền thống mà dùng vách cứng. Kết cấu này nếu kết hợp với sàn hai lớp thép (chưa đủ tài liệu để khẳng định) sẽ không còn chịu ảnh hưởng của cột, dầm đến nội thất căn hộ nữa.

6.3. Mặt bằng căn hộ

6.3.1. Căn hộ khu Rừng Cọ

Rừng cọ: Căn hộ loại A

Rừng cọ: Căn hộ loại A

Rừng cọ: Căn hộ loại B

Rừng cọ: Căn hộ loại B

Rừng cọ: Căn hộ loại C

Rừng cọ: Căn hộ loại C

Căn hộ loại A: hai phòng ngủ tổng DT 70,9m2 với tất cả các phòng đều có mặt thoáng. Căn bên cánh Bắc và cánh Nam cửa sổ phòng ngủ mở về phía Bắc & Nam, tuy nhiên căn bên cánh Nam các phòng ngủ phải chịu một mặt tường hướng Tây nên kém hấp dẫn. Căn này ở các đơn nguyên giữa hoặc phía Đông sẽ đỡ nắng hơn.
Một điểm lưu ý nữa là phòng ngủ đôi bố trí sâu trong mặt bằng còn phòng ngủ đơn lại ở gần lối ra vào nên bố mẹ sẽ khó ‘để mắt’ đến con. Với chỉ 2 phòng ngủ, căn hộ phù hợp nhất cho gia đình 3 người (tối đa 4 người). Hai khu WC trong đó một cái riêng cho phòng ngủ lớn làm căn hộ có tiêu chuẩn khá cao.
Căn hộ loại B: hai phòng ngủ tổng DT 83,3 m2 cũng có mặt thoáng cho tất cả các phòng. Tương tự như căn loại A, căn hộ cánh Bắc có ưu điểm không bị nắng hướng Tây so với căn bên cánh Nam. Mỗi căn hộ cũng có 2 khu WC, tuy nhiên khu WC chung của căn loại B lại đặt trong bếp, không tiện sử dụng cho cả người nhà và khách. Diện tích lớn hơn căn loại A đến 13m2 nhưng cũng chỉ có hai phòng ngủ. Do rộng hơn nên các không gian cũng rộng rãi hơn. Tuy nhiên, khi phải cân nhắc túi tiền thì căn cánh Bắc loại A tuy nhỏ nhưng có hướng tốt có thể có những ưu điểm so với căn cánh Nam loại B vừa to (đắt tiền) mà lại có hướng xấu và giá trị sử dụng hơn không nhiều.
Căn hộ loại C: căn này có DT lớn nhất 91,8m2 và có thêm một phòng ngủ so với 2 căn loại A,B. DT chỉ hơn căn loại B khoảng 9m2 nhưng số phòng ngủ, thiết kế của căn loại C khá hơn hẳn. Giao thông, bố cục các phòng mạch lạc ít giao cắt. Một điểm đáng tiếc là còn một buồng ngủ phải mở của sổ về hướng Tây với căn ở bên cánh Bắc. Nhược điểm này nặng nhất cho căn cánh Bắc ở đơn nguyên phía Tây. Với 3 phòng ngủ, căn này dễ phù hợp với mô hình gia đình gồm bố mẹ và hai con của  Việt Nam hơn. Các căn hộ loại A, B có thể phù hợp với xã hội 10-15 năm tới, khi lượng người kết hôn muộn hoặc độc thân tăng lên (như đang diễn ra ở các nước đi trước Việt Nam).
Sơ bộ đánh giá có thể thấy căn hộ loại C có ưu điểm lớn nhất (tổng DT so với giá trị sử dụng) rồi đến căn hộ loại A. Loại B dường như bị tập trung chịu nhiều nhược điểm nhất.

6.3.2. Mặt bằng biệt thự đơn lập

Biệt thự đơn lập: Mặt bằng tầng 1

Biệt thự đơn lập: Mặt bằng tầng 1

Biệt thự đơn lập: Mặt bằng tầng 2

Biệt thự đơn lập: Mặt bằng tầng 2

Biệt thự đơn lập: Mặt bằng tầng 3

Biệt thự đơn lập: Mặt bằng tầng 3

Cả hai khu Vườn Mai và Vườn Tùng của GĐ1 đều thấy sử dụng một mẫu biệt thự đơn lập. Dạng mặt bằng gần như hình vuông, đặt giữa mảnh đất cũng vuông. Cách làm này giúp việc thiết kế thật ‘nhàn’. Tuy nhiên, các thiết kế sẽ không được điều chỉnh cho phù hợp từng vị trí lô đất cho phù hợp với hướng, vị thế. Thêm nữa, hàng trăm biệt thự giống hệt nhau sẽ khó làm hài lòng nhu cầu vốn rất khác nhau của người mua nhà và cũng tạo ra sự tẻ nhạt cho toàn khu.
Chi tiết thiết kế căn biệt thự đơn lập như bản vẽ mẫu được CĐT công bố cho căn hộ có lối vào mở về hướng Nam. Đánh giá sẽ không còn đúng với căn hộ cùng thiết kế nhưng lối vào mở về các hướng khác.
Mặt bằng tầng 1: Lối vào nhà ở giữa cùng với cầu thang ở giữa chia mặt bằng ra làm hai nửa Đông và Tây. Phòng ngủ lớn (có WC riêng) ở tầng 1 lại được bố trí sang hướng Tây. Tuy có khu WC ngăn bớt tác động của nắng chiều và cửa sổ mở về hướng Nam nhưng sẽ là tốt hơn nếu phòng ngủ này đặt sang hướng Đông (Nghĩa là soi gương mặt bằng này theo trục giao thông)
Mặt bằng tầng 2: Thiết kế tạo ra một không gian sinh hoạt chung trước khi vào hai phòng ngủ trên tầng này, điểm này rất hay vì nó tạo nên một không gian để cả gia đình giao tiếp với nhau thường xuyên hơn, giảm bớt tình trạng ai ở phòng nấy ít quan tâm đến nhau dẫn đến các hậu quả không tốt cho gia đình, xã hội.
Tuy nhiên, cũng như dưới tầng 1, một phòng ngủ tầng này cũng quay về hướng Tây. Nếu tiếp tục suy luận kiểu soi gương mặt bằng qua trục đứng thì cánh phía Đông có thể bố trí hai phòng ngủ còn cánh phía Tây dành cho không gian mở, sinh hoạt chung. Một điểm nữa là chỉ có 1 phòng ngủ có lô-gia. Thiết kế cửa sổ bậu thấp gần sàn nhà trong phòng cũng không thể làm thay vai trò của ban-công / lô-gia được.
Mặt bằng tầng 3: Chức năng của tầng này theo bản vẽ chỉ để giặt đồ và phơi phóng. Nếu cần các nhu cầu về thể thao, giải trí mà người dân quen đặt trên sân thượng của nhà trong phố, đừng quên đây là một khu có đủ các chức năng này ở những khu riêng. Tất nhiên người dùng phải trả tiền cho các dịch vụ đó để tạo thu cho CĐT.
Với những lô biệt thự lối vào ở các hướng khác cần được xem xét lại các đánh giá trên.
Vấn đề hướng nắng của biệt thự cũng nhẹ hơn chung cư ở chỗ biệt thự chỉ có 2 tầng chính, với chiều cao này và đất vườn có cây cối sẽ giảm tác động xấu của nắng hè đi rất nhiều.

6.3.3. Mặt bằng biệt thự song lập

Biệt thự song lập: Mặt bằng tầng 1

Biệt thự song lập: Mặt bằng tầng 1

Biệt thự song lập: Mặt bằng tầng 2

Biệt thự song lập: Mặt bằng tầng 2

Biệt thự song lập: Mặt bằng tầng 3

Biệt thự song lập: Mặt bằng tầng 3

Hai biệt thự song lập ghép lại tạo ra một khối tích từa tựa biệt thự đơn lập. Có thể hiểu nôm na là một lô như biệt thự đơn được bổ làm đôi. Với các căn có lối vào từ hướng Nam như bản vẽ bán hàng thì căn bên hướng Đông sẽ có lợi về tránh nắng hơn (là căn tô mờ trên bản vẽ)

Mặt bằng tầng 1: gồm sảnh đón, phòng khách liên thông với phòng ăn. Bếp ở cuối cùng và một phòng ngủ nhỏ. Tiện nghi của phòng ngủ này có lẽ là dành cho người giúp việc.

Mặt bằng tầng 2: gồm hai phòng ngủ khá lớn và đều có WC riêng, một không gian sinh hoạt chung nối hai phòng ngủ này lại là điểm mạnh của thiết kế này. Tuy vậy, cả hai phòng ngủ đều chịu nắng hướng Tây, đặc biệt là phòng phía Bắc mở cửa sổ rất lớn hướng Tây là một nhược điểm lớn của căn biệt thự này. Ở đây sẽ không còn giải pháp soi gương mà chỉ có thể chọn căn bên phía Đông nếu có thể.

Mặt bằng tầng 3: không thu nhỏ lại như biệt thự đơn, tầng 3 của biệt thự song lập vẫn gồm một phòng ngủ và một không gian đa năng. Với khí hậu Việt Nam, tầng 3 áp mái thế này thường rất khó có thể coi là tầng để ở một cách tiện nghi được do nóng về mùa hè và lạnh về mùa đông.

6.4. Cầu thang – thang máy – Lối thoát hiểm – PCCC – Chỗ để xe

Với khu chung cư Rừng Cọ, thiết kế mỗi đơn nguyên có hai thang máy (một thang rộng kiêm chở hàng) và một thang bộ kiêm thoát hiểm cho mỗi tầng có đến 6 căn hộ. Với số tầng 19 – 25, số thang máy thế này có thể cho là ít, không phù hợp với tiêu chí trung – cao cấp của khu. (có thể so sánh với chung cư HUD ở Pháp Vân – Tứ Hiệp chỉ cao 11 tầng và mỗi tầng cũng chỉ có 8 hộ nhưng đã có 2 thang máy và 2 thang bộ (thang cứu hỏa riêng). Hơn nữa, thang bộ của Rừng cọ thiết kế dạng 1 vế thang đi hết tầng thì không mấy tiện nghi, sẽ không khuyến khích được những người ở tầng thấp sử dụng để giảm tải cho thang máy. Đây có thể là vấn đề cần được quan tâm đánh giá thêm của khu chung cư này.

Về mặt PCCC, nút giao thông, căn hộ thiết kế rất thoáng sẽ làm giảm nguy cơ cháy cho khu chung cư so với các khu thiết kế bí.

Tòa nhà có tầng hầm để xe theo công bố trên trang web.

6.5. Phí dịch vụ

Chưa có thông tin

7. Giá giao dịch thị trường (tham khảo)

Căn hộ Rừng Cọ hiện được chào bán chính thức với giá 20 triệu / m2. Mức giá này là xấp xỉ với khá nhiều khu ‘bên này’ sông Hồng.

8. Các vấn đề khác

Tiềm lực của CĐT quyết định nhiều đến:

  • Khả năng hoàn thành đúng tiến độ
  • Đảm bảo xây dựng đầu đủ các tiện ích

Công khai thiết kế các giai đoạn sau để người mua có nhìn nhận tổng thể

Các dự án ‘eco’ khác sắp xây dựng ở phía nội thành Hà Nội sẽ là một phép so sánh trực tiếp với Ecopark. Nếu thiết kế và mức giá có tính cạnh tranh thì Ecopark sẽ chịu sức ép rất lớn.