masterplan

Royal City

1. Vị trí:

2. Chủ đầu tư:

Cty CP Vincom, trang web bán hàng

3. Năm bắt đầu xây dựng:

2010

4. Năm hoàn thành:

Đang xây dựng, tiến độ hoàn thành theo CĐT 20xx

5. Quy hoạch:

Tổng mặt bằng (trích trong tài liệu bán hàng của Royal City)

Quy hoạch tổng mặt bằng Royal City
Quy hoạch tổng mặt bằng Royal City

Tư vấn thiết kế cho CĐT đặt 4 khối nhà chung cư ra phía sau khu đất để tránh phần ồn ào, náo nhiệt mặt đường Nguyễn Trãi dành cho khu công cộng (thương mại, dịch vụ, giáo dục…).

Tuy nhiên, các tòa chung cư thiết kế dạng ‘nhà dài’ chứ không dùng mô hình ‘nhà điểm’. Kiểu thiết kế này có các bất lợi như i) tạo nên hiệu ứng ‘bức tường’ rất bức mắt cho người quan sát; ii) hành lang phục vụ các căn hộ dài, tối (như sẽ thấy cụ thể trong các mặt bằng tòa nhà); iii) chỉ các căn hộ góc có được nhiều mặt thoáng tiếp xúc với thiên nhiên, nhiều căn hộ giữa sẽ bị bất lợi về mặt này (xem thêm phần mặt bằng căn hộ bên dưới).

Thêm vào đó, do yêu cầu thiết kế ‘hoàng gia châu Âu’, người thiết kế đã chọn hình thức đăng đối, hoành tráng, bốn khối nhà chung cư chính vây lấy chu vi nửa sau của khu đất mà đặt nhẹ yếu tố hướng nhà vốn rất quan trọng với khí hậu 4 mùa của Hà Nội. Như phân tích bằng mô hình mặt trời của chúng tôi, số mặt phải chịu nắng nóng trực tiếp của mùa hè là rất lớn. Đây có thể xem như nhược điểm lớn nhất của khu Royal City. Thứ đến là các căn hộ có ít mặt thoáng sẽ tạo ra số lượng phòng bí, không tiếp xúc với bên ngoài rất lớn.

Nghiên cứu mô hình tác động của ánh nắng lên các khối nhà bằng công cụ Google Sketchup, thời điểm 04/07, 16h00:

Các mặt nhà không bị nắng chiều mùa hè
Các mặt nhà không bị nắng chiều mùa hè

Các mặt nhà hướng ra đường Nguyễn Trãi và sông Tô Lịch nhìn chung sẽ không phải chịu nắng chiều vào mùa hè (chịu nắng sớm cường độ nhẹ nhàng hơn). Trên mô hình, các mặt màu xanh lá cây là những vị trí có lợi về tránh nắng nóng.

Các mặt nhà phải chịu nắng trực tiếp chiều mùa hè

Các mặt nhà phải chịu nắng trực tiếp chiều mùa hè

Mô hình cho thấy rất nhiều mặt nhà chung cư của Royal City phải hứng nắng vuông góc (nghĩa là cường độ mạnh nhất) vào buổi chiều mùa hè (các mặt được tô màu đỏ trên mô hình, mặt chịu nắng vuông góc được tô màu đỏ tươi). Có rất ít mặt được hưởng sự ưu ái không bị mặt trời chiếu trực tiếp cả sáng và chiều. Đây có thể nói là hậu quả của việc thiết kế quá trọng hình thức mà không đặt vấn đề hướng có lợi lên trên.

5.1. Liên hệ với các trung tâm:

Royal City như trên bản đồ chỉ rõ nằm ở vị trí đầu con đường cửa ngõ phía Tây Nam của Hà Nội. Từ đây đi về trung tâm truyền thống là Hoàn Kiếm hay trung tâm mới là Mỹ Đình đều không quá xa, chỉ khoảng 6-8km. Tiếc là tình hình ách tắc giao thông trên các trục đường chính quanh khu này hiện khá trầm trọng. Tuy nhiên, có thể hi vọng trong tương lai khu vực này sẽ được mở thêm đường, phương tiện GTCC sẽ cải thiện được giao thông khu vực. Mặt khác, trục đường Nguyễn Trãi với nhiều nhà máy công nghiệp đều đã có chủ trương di chuyển ra khỏi nội thành, sẽ được chuyển đổi thành các khu đô thị, trung tâm nên trục này bản thân sẽ là một trung tâm nên nhu cầu đi về các trung tâm để sử dụng dịch vụ sẽ giảm bớt.

(Bản đồ vị trí Google Maps phía trên có chức năng tìm đường, đo khoảng cách đến các nơi, bạn có thể tính khoảng cách từ Royal City đến các nơi bạn quan tâm)

5.2. Mật độ xây dựng / HSSDĐ

Số liệu về mật độ xây dựng / Hệ số sử dụng đất không được công bố nhưng dựa trên các bản minh họa và thông số về chiều cao công trình (35 tầng) thì sẽ thấy các con số này là khá cao. Điều này cũng dễ hiểu với một BĐS trong nội đô, cần phải đạt hệ số sử dụng cao cho CĐT. Những con số khó có thể mang lại hình dung cho người sử dụng nếu không được trực tiếp đứng ở nơi đó. Một cách để đánh giá là so sánh với các khu đã xây xong như Trung Hòa – Nhân Chính, Manor, Mỹ Đình v.v. để cân nhắc môi trường sống tương lai tại đó.

5.3. Công trình công cộng

Royal City theo công bố của CĐT thì có thế mạnh rất lớn về các dịch vụ, tiện ích công cộng. Vincom có kinh nghiệm vận hành, khai thác các trung tâm  thương mại nên khu này hứa hẹn sẽ là một trung tâm thương mại sầm uất.

Trong khu cũng có hệ thống trường các cấp từ mầm non đến trung học, tuy nhiên công suất lại chưa được công bố. Công trình công cộng trong khu vực quanh Royal City là khá tốt.

Tóm lại, Royal City có thế mạnh về các công trình dịch vụ, thương mại công cộng so với các khu khác trên địa bàn Hà Nội.

5.4. Đường, cấp điện, nước:

Chưa có tài liệu

5.5. Môi trường: công viên – cây xanh, mặt nước, thu gom rác, thoát nước

Môi trường khu vực Royal City có thể đánh giá ở mức trung bình do còn chịu ảnh hưởng của sông Tô Lịch và các nhà máy chưa di chuyển trên trục đường Nguyễn Trãi. Các trục đường vây quanh khu này như Nguyễn Trãi, Láng đều có mật độ giao thông cao gây nên các ô nhiễm về tiếng ồn, khói xe.

Các yếu tố này không phải là tồm tại không có hướng giải quyết. Cùng với quá trình nâng cấp đô thị của Hà Nội, các yếu tố bất lợi này sẽ được cải thiện dần theo thời gian.

6. Thiết kế các tòa nhà

Trên trang web bán hàng mới chỉ công bố bản vẽ 2 toàn nhà R1 và R2 nên dưới đây chỉ có đánh giá về hai tòa nhà này, các nhận xét bổ sung sẽ được cập nhật khi CĐT công bố tiếp.

6.1. Mặt bằng các tầng

Tòa nhà R1 - Mặt bằng tầng 1

Tòa nhà R1 - Mặt bằng tầng 1

Tòa nhà R1: Mặt bằng tầng 2 đến 29

Tòa nhà R1: Mặt bằng tầng 2 đến 29

Tòa nhà R1: Mặt bằng tầng 30

Tòa nhà R1: Mặt bằng tầng 30

Tòa nhà R1: Mặt bằng tầng 31 đến 35

Tòa nhà R1: Mặt bằng tầng 31 đến 35

Tòa nhà R2: Mặt bằng tầng 1

Tòa nhà R2: Mặt bằng tầng 1

Tòa nhà R2: Mặt bằng tầng 2 đến 29

Tòa nhà R2: Mặt bằng tầng 2 đến 29

Tòa nhà R2: Mặt bằng tầng 30

Tòa nhà R2: Mặt bằng tầng 30

Tòa nhà R2: Mặt bằng tầng 31 đến 35

Tòa nhà R2: Mặt bằng tầng 31 đến Trên trang bán hàng của chủ đầu tư hiện chỉ cung cấp bản vẽ thiết kế hai khối chung cư R1 và R2, là hai khối nằm ở cuối khu đất.

Hai khối nhà R1, R2 có chung các đặc điểm: tầng 1 là lối vào khu căn hộ hướng thẳng ra ranh giới khu đất. Mặt bằng tầng 1 dùng để làm chức năng thương mại, dịch vụ.

Các tầng căn hộ bắt đầu từ tầng 2 đến tầng 29 thì thu hẹp mặt bằng lại, bớt một số căn hộ ở 2 đầu hồi. Các tầng từ 31 đến 35 có mặt bằng giống nhau.

Nhà R1 có 30 căn mỗi tầng từ tầng 2 đến tầng 29 chia làm 2 cụm phục vụ bởi hai lõi giao thông đứng. Cụ thể là mỗi đơn nguyên gồm 15 hộ được phục vụ bởi 7 thang máy khách và 1 thang chở hàng. Tiêu chuẩn này cũng chưa hẳn là đã cao (cần nhớ là có tới 35 tầng) nhưng cũng đủ nếu loại thang được lắp có công suất đủ lớn. Thông số về thang máy không được chủ đầu tư đề cập trong tài liệu bán hàng. Những ai từng đi vào tòa tháp Vincom có 4 thang máy với 22 tầng nhưng công suất thang nhỏ nên thường xuyên bị cảnh quá tải đầu và cuối giờ làm việc có thể thấy được tầm quan trọng của thang máy trong việc đóng góp cho chất lượng tòa nhà thế nào (so sánh tòa nhà văn phòng với nhà ở là khập khiễng nhưng chỉ để nêu lên tầm quan trọng của tính toán thang máy đối với tiện nghi tòa nhà)

Các điều kiện đối với nhà R2 là tương tự do hai khối này có thiết kế ‘soi gương’ của nhau.

Như đã nêu ở phía trên, hai khối nhà R1 và R2 thuộc kiểu ‘nhà dài’ với nút giao thông là một hành lang kéo dài không có tiếp xúc với bên ngoài. Như vậy là việc thông gió, chiều sáng sẽ phải trông chờ vào các biện pháp nhân tạo. Điều này sẽ không tốt cho chính cư dân tại đây và môi trường chung của toàn thành phố do mức tiêu hao năng lượng cao (sẽ tính vào chi phí vận hành, bảo dưỡng công trình và do người dân ở các căn hộ trả!).

Hành lang dài, hẹp sẽ không phù hợp cho một tiêu chuẩn cao cấp của các căn hộ tại đây. Ví dụ cụ thể là 2 căn R1-01 và R1-02 là hai căn góc của tòa nhà R1 được coi là một căn đẹp vì có 2 mặt thoáng, tuy vậy, chủ nhân của hai căn này sẽ phải đi bộ ít nhất là 25m trên một hành lang chỉ rộng ngang nhỏ  hơn 2m và qua cửa của 6 hộ khác trước khi tới được thang máy gần nhất. Các căn R1-16 và R1-17 cũng ở trong tình trạng tương tự. Một hành lang thẳng, kéo dài đến 57-58m (khoảng 7 bước kết cấu 8,4m) rộng ngang chừng 2m không thể đem lại sự thoải mái cho người cư trú lâu dài.

6.2. Kết cấu

Bản vẽ do CĐT cung cấp với mục đích bán hàng có thể chưa phản ánh đúng giải pháp kết cấu cuối cùng. Tuy vậy, chúng tôi vẫn dựa trên các bản vẽ đã công bố này để đưa ra nhận định, nhận định có thể thay đổi khi chúng tôi có được bản vẽ cập nhật hơn.

Điều đầu tiên là nhà thiết kế đã sử dụng lưới cột 8,4m x 8,4m rất phổ biến trong công trình. Lưới cột này được cho là có hiệu quả cho không gian thương mại và để xe ở bên dưới. Tuy nhiên, với lưới cột và cột vuông kích thước lớn trên cả các tầng căn hộ sẽ gây nhiều khó khăn cho việc có được một nội thất đẹp. Chủ đầu tư không nêu rõ giải pháp cho kết cấu sàn là kiểu sàn-dầm thông thường hay sàn ứng lực trước. Nếu là kết cấu sàn dầm thông thường thì kích thước của dầm sẽ rất lớn, tác động xấu đến bố trí, trang trí nội thất căn hộ. Theo kinh nghiệm, với cách bố trí và kích thước cột như vậy, rất nhiều khả năng kết cấu sàn dầm sẽ được sử dụng. Nếu người sử dụng là người phải tự trang bị nội thất thì đây là một vấn đề rất đáng quan tâm.

6.3. Mặt bằng căn hộ

Các khối nhà chung cư có nhiều loại hình căn hộ từ 2-3 phòng ngủ, 2-3 WC và các khác biệt về vị trí, hướng các phòng cho các nhu cầu đa dạng của khách mua. Bỏ qua các yếu tố về phong thủy, hợp tuổi người mua thì các tiêu chí sau được đặt lên hàng đầu khi tiến hành đánh giá các căn hộ: i) tổng diện tích so với số phòng ngủ, căn diện tích nhỏ hơn nhưng có số phòng ngủ tương đương sẽ có lợi thế hơn do tiền mua thấp hơn mà giá trị sử dụng lại không thấp hơn (một số trường hợp còn cao hơn do có hướng thoáng tốt); ii) số phòng ngủ có tiếp xúc trực tiếp với bên ngoài so với tổng phòng ngủ, nếu có 3 phòng ngủ mà 1-2 phòng không thoáng thì rất dở. Phòng ngủ luôn cần được ưu tiên là phòng thoáng nhất trong số các ‘phòng’ trong một căn hộ.

Theo tiêu chí này thì thiết kế căn hộ của Royal City có thể đánh giá thuộc loại kém. Nguyên nhân thì đã chỉ ra ở trên: i) Khiên cưỡng về hình thức nên đặt nhẹ cân nhắc hướng đặt khối nhà dẫn tới phần lớn mặt thoáng có hướng xấu (chính Tây, Tây Bắc, Tây Nam); ii) Dùng cấu trúc nhà dài làm giảm số căn hộ góc. Một tầng điển hình của khối nhà R1, R2 từ tầng 2 đến tầng 29 có 30 căn hộ thì chỉ có được 4 căn góc (chiếm 13%), so với các thiết kế ‘nhà điểm’ thường chỉ có 6-8 căn hộ mỗi tầng và trong đó có đến 4 căn góc (chiếm hơn 50%)

Các căn hộ trên một tầng điển hình từ 2 đến 29 tòa nhà R1 được thống kê theo bảng sau:

Tòa nhà R1: thống kê các căn hộ một tầng điển hình từ 2-29

Tòa nhà R1: thống kê các căn hộ một tầng điển hình từ 2-29

Trong bảng này các căn được đánh giá tốt theo tiêu chí nêu trên được tô màu xanh lá cây, các căn ‘xấu’ được tô màu đỏ. Phần ghi chú sơ bộ đề ra lý do đánh giá xấu, tốt. Một số thống kê về thiết kế các căn hộ của Tòa nhà R1, tầng từ 2-29: mỗi tầng có 69 phòng ngủ, có 47 phòng trong số này được tiếp xúc với thiên nhiên (chiếm 68%) nhưng hơn một nửa (26 phòng) có hướng xấu (chính Tây, Tây Bắc, Tây Nam). Có đến 22 phòng bị vây quanh bởi các phòng khác, quanh năm không thấy ánh sáng (chiếm 31,9%). Một con số thống kê ‘không đẹp’ cho khu cao cấp như Royal City.

Các tầng 30-35 được cắt bớt 2 căn hộ mỗi góc để thụt vào, các căn hộ vẫn có cấu trúc tương tự các tầng dưới.

Tòa nhà R2 được thiết kế đối xứng với R1 nên việc đánh giá cũng tương tự, khác một điểm là hướng của các căn hộ đã thay đổi. Tuy số phòng ngủ bị bí không giảm đi, số phòng phải chịu hướng Tây đã giảm đi do hướng tòa nhà R2 có nhiều mặt ‘đẹp’ hơn. Điều này cho thấy việc định hướng thiết kế ảnh hưởng đến chất lượng căn hộ thế nào.

Tòa nhà R2: thống kê các căn hộ một tầng điển hình từ 2-29

Tòa nhà R2: thống kê các căn hộ một tầng điển hình từ 2-29

6.4. Cầu thang – thang máy – Lối thoát hiểm – PCCC – Chỗ để xe

Mỗi tầng của tòa nhà R1, R2 có khoảng 30 hộ, chia làm 2 đơn nguyên. Mỗi đơn nguyên được phục vụ bởi 7 thang máy và 1 thang chở hàng. Có thêm 2 cầu thang bộ thoát hiểm cho mỗi cụm thang. Do chưa có thông số về công suất thang nên khó có thể xác định số lượng thang như vậy đã đủ hay chưa. Cần lưu ý đây là các tòa nhà 35 tầng. Tính toán về thang máy cho nhà cao tầng vô cùng quan trọng vì nếu để xảy ra ùn tắc sẽ ảnh hưởng mạnh đến chất lượng sống.

6.5. Phí dịch vụ

Chưa có thông tin

7. Giá giao dịch thị trường (tham khảo)

Hiện Royal City đang công bố giá bán là khoảng 2000 USD/m2. Mức giá này khá là cạnh tranh so với các dự án khác ở cùng khu vực. Tuy nhiên, bên cạnh giá cả còn cần cân nhắc thêm cả yếu tố thiết kế, thi công và vận hành khai thác của CĐT về sau (điểm này Royal City có thế mạnh là do Vincom đầu tư).

8. Các yếu tố khác

Kinh nghiệm của CĐT: Vincom là một doanh nghiệp BĐS lớn, có uy tín, tiến độ thi công rất nhanh.

Dự án này có quy mô lớn nhất trong nội đô Hà Nội

Tiếp tục cập nhật

  • http://trong.biz Trongbiz

    Một bài viết rất bổ ích!
    Hiện nay trên các phương tiện truyền thông đại chúng có đến 99% là các bài viết ca ngợi, theo hướng tích cực. Chỉ duy có bài viết này đánh giá về những khía cạnh chưa tốt. Mặc dù có những đánh giá chuẩn, có những đánh giá chưa tốt (có thể do chưa có đủ thông tin).
    Nhưng bài viết thực sự hữu ích.

    Cảm ơn tác giả!
    Xin phép được đăng lại tại royalcitygiatot.info và sẽ trích dẫn nguồn http://ezc.vn

  • Hien Bui

    Cảm ơn bài viết của bạn rất nhiều.
    Hiện nay gia đình mình đang xem xét căn số 30 Tòa R2. Tầng từ 20 đến 30. Nếu có thể thì bạn cho thêm nhận xét về căn này nhé.
    Thank you

  • Home Buyer

    Hi bạn,
    Theo tài liệu tại trang web của Royal City, căn số 30 tòa nhà R2 chỉ có ở tầng 2-29, chắc gia đình bạn đang quan tâm căn này.
    Nếu đúng vậy thì theo chúng tôi đây là một trong những căn tốt nhất của hai tòa R1, R2. Thứ nhất, đây là căn góc nên diện thoáng là lớn nhất. Thứ hai, căn này có hai mặt thoáng là Đông – Bắc và Đông – Nam, đều không bị ảnh hưởng của nắng hướng Tây. Chỉ tiếc một điều là cả 3 phòng ngủ đều mở thoáng về hướng Đông Bắc (cũng không đáng ngại lắm vì cửa sổ bây giờ không còn ‘sợ’ gió mùa Đông – Bắc nữa)
    Điểm thứ ba là căn này có tầm nhìn về trung tâm thành phố cũ, nếu ở tầng cao thì cảnh quan sẽ thú vị hơn các căn bên tòa nhà R1 nhìn về phía Hà Đông (còn tùy sở thích của từng người).
    Một điểm nữa mà chúng tôi thấy chưa ưng ý là vị trí của WC nhỏ gần phòng khách, chức năng của WC này hoàn toàn có thể đặt vừa ở chỗ gần lối vào chính bằng cách chuyển dịch cửa sang tay phải (theo hướng bản vẽ) và để WC ở phía tường bên trái. Được như vậy không gian sảnh nhà sẽ đẹp hơn, khu bếp cũng sẽ có lối vào tiện lợi hơn. Thêm nữa là khu WC riêng của phòng ngủ chính, diện tích rất lớn (gần bằng phòng ngủ nhỏ). Với cách thiết kế ‘chơi’ như thế này, nếu phòng WC này có một mặt thoáng ra ngoài thì sẽ cực đắt giá. Một phòng WC lớn, trên cao, trông ra bên ngoài được có thể là nơi thư giãn rất tốt cho chủ nhân sau giờ làm việc. Nếu bưng kín và phải bật đèn thì diện tích rộng cũng giảm rất nhiều. Tuy nhiên, điều gì cũng có tính hai mặt. Nếu dành thoáng cho khu WC thì một phòng nào đó sẽ bị bí!
    Tóm lại cân nhắc các điểm hơn thiệt thì căn hộ này vẫn có thể xem là một trong những căn đẹp nhất trong hai tòa R1, R2!
    Hy vọng giúp được bạn ít nhiều trong việc cân nhắc.

  • Home Buyer

    Theo bài báo này http://cafef.vn/20110226112520122CA36/vic-da-ban-30004000-can-ho-royal-city.chn thì tổng số căn hộ của Royal City là 4000. Một bạn trên facebook tính toán thế này:
    ‘4000 căn hộ này tính trung bình mỗi căn có 1 cái ô tô dài 4m x 4000 = 16 km. Chỉ nghĩ tới việc hàng ngày vào 7h sáng một nửa số ô tô kia chen chúc nhau đi qua lối duy nhất ra đường Nguyễn Trãi thôi đã thấy khủng khiếp rồi nhỉ. Xe đầu tiên đến HỒ gươm rồi thì xe cuối vẫn chưa ra khỏi hầm.’
    Tất nhiên tính toán này chỉ mang tính hình ảnh nhưng cũng phản ánh khá rõ việc cơ sở hạ tầng, đặc biệt là giao thông khu vực sẽ quá tải đến mức nào cho toàn bộ khu vực này, nhất là quanh đó còn rất nhiều dự án lớn như Mipec tower và các khu sắp được triển khai ở các nhà máy như Thuốc lá Thăng long, xà phòng Hà nội và cao su Sao Vàng.

  • tri thanh

    toi dinh mua can R5 tang 7 phong 18 nho ban phan tich ho ,gia dinh toi chong sinh nam 1961 tuoi suu,vo sinh nam 1964 tuoi thin

  • Trương Hường

    Tôi đã mua căn số 9, tầng 20 tòa R4. Phân tích giùm tôi căn này có ưu, nhược điểm gì nhé.
    Cảm ơn nhiều nhiều!

  • Trần Tiến

    Cảm ơn bài viết rất hay của bạn,
    Ban co the giup phan tich giup toi can 07,tang 24,R4 dc ko?
    Toi ko co kinh nghiem nhieu,nhung da trot mua mat roi.
    Toi sn 81,tuoi ga-Vo sinh nam 84,tuoi chuot.
    Cam on neu nhan dc su tu van cua ban
    Tran Trong