1. Vị trí

Times City được xây dựng trên đất cũ của nhà máy Dệt 8/3 và nhà máy sợi Hà Nội Hanosimex ở phía Nam Hà Nội, thuộc rìa ngoài quận Hai Bà Trưng.

2. Chủ đầu tư

Vingroup, tên mới của Vincom. Chủ đầu tư của Times City đồng thời là chủ đầu tư của Royal City và đảo Vinpearl trong Nha Trang. Trang web bán hàng của dự án tại đây

Tư vấn thiết kế là ACT và PCM, các đơn vị tư vấn của Việt Nam với tên tuổi vẫn còn khá khiêm tốn.

3. Năm bắt đầu xây dựng

Vingroup tiến hành làm móng khu đô thị Times City khá sớm trước khi công bố rộng rãi, khoảng năm 2010 đã có hoạt động xây dựng.

4. Năm hoàn thành

Dự kiến bàn giao căn hộ vào tháng 4/2013, toàn bộ khu đô thị hoàn thành vào cuối 2014.

5. Quy hoạch tổng mặt bằng

Do mảnh đất vốn là nhà máy dệt cũ nên khu đất có thuận lợi rất lớn cho việc đặt công trình theo hướng có lợi về nắng, hướng bắc – nam và chủ đầu tư cũng chọn hình thức khối nhà ‘dài’ với cạnh dài xoay hướng bắc – nam nên hạn chế được ảnh hưởng của nắng xấu hướng tây cũng như tận dụng được gió mát hướng đông nam.

 

 

Quy hoạch tổng mặt bằng với các thông số kỹ thuật chưa được công bố trên trang web bán hàng (có thể do CĐT chưa muốn công bố, nhằm thuận tiện cho việc thay đổi về sau). Hình mặt bằng tổng thể tìm được ở trên là ở trang web này, cho thấy lối quy hoạch ngang bằng sổ thẳng theo trục bắc-nam, khá đơn giản tuy hơi có phần đơn điệu.

Theo thông tin ở mặt bằng tổng thể trên (hiện vẫn được sàn giao dịch BĐS của Vincom sử dụng để cung cấp thông tin cho khách mua). Số tháp chung cư là 25 tháp với tầng cao trung bình khoảng 30 tầng. Mỗi tháp có khoảng 500 hộ. Như vậy dân cư khu vực này sẽ là hơn 12.500 hộ!!! tức là sẽ có tối thiểu 50.000 dân chuyển đến sống ở đây, chưa kể lượng khách vãng lai cực lớn đến trung tâm thương mại và y tế của khu. Do đó, cần lưu ý vấn đề hạ tầng khu vực có thể sẽ bị quá tải.

5.1. Liên hệ với các trung tâm

Nằm về phía Nam của Hà Nội, Times City thuộc rìa của quận Hai Bà Trưng, một trong 4 quận nội thành cũ của Hà Nội. Xét về tâm lý ‘trung tâm’, đây quả là một lợi thế rõ ràng của khu đô thị mới này. Thực tế, khoảng cách của Times City tới trung tâm truyền thống là hồ Gươm khá gần và cũng dễ tiếp cận theo đường ven đê sông Hồng hoặc tuyến Minh Khai – Bạch Mai – Phố Huế – Hàng Bài hoặc Minh Khai – Kim Ngưu- Lò Đúc – Phan Chu Trinh với khá nhiều tuyến xe buýt. Vingroup (Vincom) cũng đã được chấp thuận làm chủ đầu tư đường trên cao chạy từ Times City nối tới Ngã Tư Sở, nối với trung tâm phía Tây đang phát triển mạnh của Hà Nội. Tuy còn nhiều ùn tắc nhưng so với tình trạng chung của toàn thành phố thì vị trí của Times City khá là tốt.

5.2. Mật độ xây dựng

Thông tin chính xác chưa được công bố, nhưng với 7 tháp chung cư (và các công trình bệnh viện, trung tâm thương mại) trên tổng diện tích mặt bằng hơn 36ha có thể thấy mật độ của Times City khá thấp (so với các khu khác).

Tuy nhiên cần lưu ý việc chủ đầu tư có thể tăng mật độ khi tình hình tiêu thụ có chuyển biến tốt (?!)

5.3. Công trình công cộng

Khu phía Nam Hà nội hiện tại vẫn là vùng công nghiệp với các công trình công cộng như bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại khá hạn chế. Tuy nhiên, Times City được kỳ vọng trở thành một trung tâm khá đầy đủ các chức năng trên diện tích lớn của mình.

5.4. Đường, cấp điện, nước

Được xây dựng trên khu đất nhà máy dệt cũ nên hạ tầng điện nước của khu vực không phải là vấn đề lớn.

Tài liệu bán hàng cho biết các căn hộ sẽ được cung cấp nước nóng từ nguồn nước nóng trung tâm, điều này có nghĩa là mỗi căn hộ sẽ không cần lắp bình nước nóng riêng cho mình, tuy nhiên có một số vấn đề cần lưu ý: giá nước nóng sẽ do cty khai thác dịch vụ quy định và nước nóng trung tâm thường có hiện tượng trễ (từ khi mở vòi nóng đến khi có nước thường lâu hơn do đường ống dài chứa nước lạnh).

Khu đô thị được công bố có điện máy phát dự phòng cho 100% công suất, là một tiêu chuẩn khá cao.

5.5. Môi trường: công viên – cây xanh, mặt nước, thu gom rác, thoát nước

Khu vực này khá trũng, trong các đợt lụt trước đây của Hà nội, ở đây đã bị lụt rất nghiêm trọng. Cần lưu ý kiểm tra giải pháp thoát nước trong thiết kế đô thị của chủ đầu tư như cốt xây dựng, hồ điều hòa, cống và bơm thoát nước?

Khu đô thị có tầm nhìn ra sông Hồng, khu vực cảng Phà đen và khu bên kia sông, tương lai hứa hẹn sẽ phát triển, tạo nên các cảnh quan đẹp.

6. Thiết kế các tòa nhà

Hiện chủ đầu tư mới cung cấp thiết kế của 7 tòa tháp chung cư, trong đó tháp T1 và T4 giống nhau, tháp T2 giống T3 và 3 tháp T5,6,7 dùng chung 1 thiết kế.

Mặt bằng tầng điển hình các tháp lại đối xứng qua 2 trục ngang và trục dọc nên loại hình căn hộ nhìn chung là không nhiều. Tầng cao các tòa nhà thấp dần từ Nam – Bắc, Tây sang Đông để hạn chế ảnh hưởng của nắng và tận dụng gió mát, đồng thời cũng làm tăng số lượng căn hộ có tầm nhìn ra sông Hồng ở về phía Đông của khu vực.

6.1. Mặt bằng tầng

Tòa tháp T1 và T4

Theo mặt bằng vị trí thì tháp T1 đứng ở hàng đầu, gần đường Minh Khai hơn, tầm nhìn của các căn hộ ở cánh phía Bắc sẽ không bị cản trở, tháp T4 đứng ở hàng cuối của dãy nên tầm nhìn về phía Bắc bị che khuất nhưng các căn phía Nam lại được tầm nhìn (không rõ hai khối công trình phía sau có chiều cao bao nhiêu?) và gió mát.

Hình thức mặt bằng tầng điển hình vuông thành sắc cạnh khiến giá thành xây dựng hạ xuống nhưng lại hạn chế bớt mặt thoáng của các căn hộ. Hành lang là loại dài và không được thông gió, chiếu sáng tự nhiên (vốn tốt hơn nhân tạo) cũng là nhược điểm của Royal City do cùng chủ đầu tư.

Mỗi tầng có 18 căn hộ và tòa tháp có đến 24 tầng căn hộ nên sẽ có 432 căn hộ được phục vụ bởi 6 thang khách và 2 thang hàng là một vấn đề cần lưu ý (Chung cư loại trung bình của HUD trong khu Pháp Vân Tứ Hiệp chỉ có 10 tầng căn hộ với tổng cộng 80 hộ được phục vụ bởi 1 thang khách, 1 thang hàng kiêm khách vẫn cho tỷ số phục vụ tốt hơn) Hơn nữa, với tầng cao gần 30 tầng, thang máy sẽ phải phân vùng phục vụ cao-thấp để giảm số điểm dừng. Đây là vấn đề người mua nên tìm hiểu thêm trước khi quyết định mua tầng nào.

Mỗi tầng có 18 căn hộ nhưng chỉ có 4 căn góc loại 2+1 phòng ngủ là không có phòng ngủ nào bị bí, còn lại 14 căn loại 2 phòng ngủ đều có 1 phòng không có cửa sổ. Đây là nhược điểm khá lớn của thiết kế tháp T1, T4.

Trong 4 căn hộ góc, 2 căn hướng Tây đã phải chịu ảnh hưởng của nắng nóng mùa hè.

Tòa tháp T2 và T3:

Tháp T2, T3 nằm kẹp giữa 2 tháp T1, T4 tuy không có được tầm nhìn rộng về hướng Nam, hướng Bắc nhưng được thiết kế ‘răng cưa’ nên nhiều căn hộ được thoáng hơn. Chỉ có 3 căn hướng Đông có tầm nhìn rộng về phía sông Hồng. Các căn còn lại đều bị hạn chế tầm nhìn do các tòa tháp còn lại của khu.

 

 

 

Trong số 18 căn hộ mỗi tầng, 4 căn số 6, 7, 12 và 12A có 3 phòng ngủ (trong đó 1 phòng không có cửa sổ) còn lại đều chỉ có 2 phòng ngủ. Các căn số 2, 3, 4, 5, 12B, 15, 16, 17 không có phòng ngủ nào bị bí, chiếm tỷ lệ 8/18.

Mỗi tầng cũng có 18 căn hộ với lõi giao thông tương tự tháp T1, T4 khiến các lưu ý về giao thông của 2 tháp này cũng tương tự

Tòa tháp T5, T6 và T7

Ba tòa tháp T5, 6, 7 nằm về phía Tây của khu đô thị, mặt bằng tầng có nhiều diện tiếp xúc với không gian bên ngoài. Mỗi tầng điển hình có ít hơn 2 căn hộ so với các tháp còn lại. Không có thông tin cụ thể về số tầng nhưng theo thông tin các tháp phía Tây và Nam sẽ cao nhất để tận dụng che nắng cho các tháp còn lại và tận dụng hướng gió mát, có thể suy đoán tỷ lệ thang máy trên căn hộ cũng chỉ tương tự các tháp còn lại, nghĩa là có thể thiếu.

Toàn bộ 16 căn hộ trên một tầng đều chỉ có 2 phòng ngủ, riêng 4 căn hộ góc có thêm phòng làm việc độc lập. Số lượng căn hộ không có phòng ngủ bị bí có nhiều hơn gồm 4 căn hộ góc và các căn hộ số 6, 7, 10 và 11. Vẫn còn 8/16 căn có 1 phòng ngủ không có cửa sổ. Đây quả là điểm đáng tiếc nhất cho thiết kế của chung cư khu Times City.

6.2. Kết cấu

Chưa có mặt bằng kết cấu nhưng dựa theo bản vẽ bán hàng thì các tháp T1, T4, T5,6,7 sử dụng cột vuông cỡ lớn chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến nội thất căn hộ. Tháp T2, T3 sử dụng nhiều vách cứng hơn nên các ảnh hưởng tới nội thất sẽ được giảm thiểu. Nên lưu ý là diện tích bán được tính vào mép ngoài với tường, cột độc lập và tim của tường, cột chung. Nếu cột to thì diện tích thực sẽ nhỏ hơn diện tích phải thanh toán khi mua một cách đáng kể.

6.3. Mặt bằng căn hộ

Số lượng căn hộ trên mỗi tầng tuy nhiều nhưng lựa chọn lại nghèo nàn do lối thiết kế đối xứng qua trục dọc và ngang. Do đó lựa chọn của người mua cũng kém phong phú. Các căn hộ đều có diện tích khá nhỏ so với các khu chung cư khác trên  thị trường, chỉ từ 75 – 110 m2. Các phòng ngủ được thiết kế khá nhỏ, tuy nhiên đây có thể không phải là nhược điểm lớn bởi phòng ngủ nhỏ sẽ giúp cuộc sống ngăn nắp, chức năng phòng rõ ràng bên cạnh việc tiết kiệm năng lượng khi phải chạy điều hòa về mùa hè.

Tháp T1 và T4: Chỉ các căn góc là có 2 phòng ngủ không bị bí và có thêm 1 phòng làm việc nhỏ, tuy vậy hai căn số 2 và 3 kém hơn do ở về hướng Tây. 4 căn hộ số 8 – 11 có nhiều nhược điểm như: diện tích lớn hơn nhưng cũng chỉ có 2 phòng ngủ với 1 phòng không cửa sổ, lối vào xa nút thang máy nhất và phải đi qua cửa ngăn cháy có lẽ là các căn hộ kém nhất của 2 tòa tháp này.

Tháp T2 và T3: 2 căn hộ góc hướng Đông là đẹp nhất với 2 phòng ngủ đều có cửa sổ, hướng nhìn ra sông Hồng. 4 căn số 4, 5, 12B, 15 cũng khá tốt với 2 phòng ngủ được thông thoáng tự nhiên và không chịu nắng hướng Tây.

Tháp T5, T6, T7: Đáng lưu ý nhất là 4 căn số 6, 7, 10 và 11 có diện tích tuy nhỏ nhưng 2 phòng ngủ đều thoáng, không bị nắng. Các căn góc tuy phòng ngủ cũng không bị bí nhưng 2 căn số 2, số 3 phải chịu nắng hướng Tây.

6.4. Cầu thang – thang máy – Lối thoát hiểm – PCCC – Chỗ để xe

Như đã nói ở trên, số lượng thang máy có thể là vấn đề cần lưu ý của các tháp chung cư Times City, một điểm nữa là các hành lang của các chung cư đều không được thông gió, chiếu sáng tự nhiên, thang bộ trong lồng kín, không có thang thoát hiểm là một điểm cần hết sức lưu ý về tiêu chuẩn PCCC.

6.5. Phí dịch vụ

Chưa có tham khảo nhưng chủ đầu tư có thể cung cấp rất nhiều dịch vụ, có thể gây tình trạng ít lựa chọn cho cư dân về nước nóng, điện thoại, truyền hình, internet…

7. Giá giao dịch thị trường (tham khảo)

Hiện trên thị trường có nhiều tin rao bán với mức giá dao động từ 27 đến 33 triệu đồng / m2 có chiết khấu tới 5-6%, có thể coi là một mức giá khá hấp dẫn.